“银十”刚过，北京土地市场随即迎来多宗重量级地块。

　　11月5日，北京3宗地块出让，共计揽金127.535亿元。其中包括此前备受市场关注的海淀功德寺两宗宅地，吸引了越秀、华润、中海、金茂、绿城、中铁置业等房企摇号竞夺。

　　《中国经营报》记者了解到，今年“9·30”政策后，北京楼市销售热度迅速提升，10月份新房、二手房均创成交新高。土地市场更是推出多宗百亿级优质地块，其中丰台区万泉寺村棚户区改造地块取消了地价上限，也不再设置销售指导价，是“9·30新政”后北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。

　　海淀功德寺地块迎来摇号竞夺

　　此次出让的海淀区功德寺棚户区改造项目两幅地块均为R2二类居住用地，合计建面超16万平方米，两宗地起拍总价100.5亿元。

　　其中，海淀区功德寺HD-GDS-001地块土地面积约3.47万平方米，建筑控制规模约7.28万平方米，容积率2.1，控高30米。地块起始价45亿元，销售指导价10.5万元/平方米，浮动8%，挂牌出让宗地设定土地合理上限价格为51.75亿元。

　　海淀区功德寺HD-GDS-002地块稍大于001地块，土地面积约4.25万平方米，建筑控制规模约8.92万平方米，容积率2.1，控高30米，起始价55.5亿元，销售指导价同为10.5万元/平方米，浮动8%，挂牌出让宗地设定土地合理上限价格63.825亿元。

　　据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，两宗地块位于海淀区上地板块，距离西五环约2.5公里，地理位置极佳。地块与地铁16号线马连洼站直线距离约1.9公里，与在建的13B号线软件园站直线距离约900米。两地块南侧是回迁安置小区万德嘉园，其余三面均是绿地或公园，生态景观要素配置良好。

　　地块北侧是中关村软件园，腾讯、百度、新浪等互联网大厂总部聚集地，东南侧有上地实验小学、清华附中上地学校和即将开工建设的101中12年一贯制学校，周边高端改善购买力较强。又叠加“上地学区”的优质教育配套资源，因此受到多家房企追捧。

　　根据竞拍规则，当竞买报价达到土地合理上限价格时，不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人的方式，此外，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

　　根据前期报名信息，001地块吸引越秀、华润、中海、金茂、海开+建工、绿城共6家房企报名。002地块吸引越秀、华润、中海、金茂、海开+建工、绿城、中铁置业共7家房企报名。

　　在11月5日001地块的现场竞价环节，越秀率先举牌45.27亿元，随后金茂跟进，双方交替举牌，最终第35轮华润举牌51.75亿元触及价格上限，触发摇号环节。最终，绿城以51.75亿元摇中该宗地块，溢价率15%，楼面价约7.11万元/平方米，销售指导价10.5万元/平方米，浮动8%。

　　002地块的现场竞价环节，华润率先举牌55.92亿元，随后金茂跟进，依旧是双方交替报价，第42轮将地块送至63.825亿元价格上限，进入摇号环节。最终，越秀以63.825亿元摇中该宗地，楼面价约7.16万元/平方米，销售指导价10.5万元/平方米，浮动8%。

　　虽然容积率相同，但001地块楼面均价要比002地块每平方米便宜了400多元，主要是因为001地块西侧有两条高压线需要入地处理，会增加开发企业成本。

　　据张凯介绍，目前，项目周边竞品众多，从今年新开盘项目的市场表现来说，市场仍不容乐观。项目西侧西山观复今年6月开盘三个月仅网签12套，成交价7.88万元/平方米；印象山、香山樾去年年末开盘，分别网签19套，156套，成交均价分别为11.87万元/平方米和12.25万元/平方米。永丰北保利嘉华天珺，永丰南颐海澐颂待入市，均会对该项目形成竞争。

　　当天出让的另一宗宅地为通州区土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块，位于通州梨园板块，距离地铁1号线八通线土桥站直线约800米，地块土地面积约2.15万平方米，建筑控制规模约4.74万平方米，容积率2.2，控高30米（局部36米），起始价11.96亿元，TokenPocket官网销售指导价6.2万元/平方米，浮动8％。该地块前期仅吸引金隅集团一家企业报名，最终以底价摘得。

　　据了解，金隅集团近期在北京土地市场上表现活跃，继成功获取丰台区科技园1516-60地块后，仅隔5日便再度布局通州区土桥。据张凯介绍，目前项目周边在售的有京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府、帅府·京彩世界，指导价均为6.2万元/平方米，实际成交价在5.5万～6万元/平方米，以上这些项目目前市场库存量较大，存在一定竞争空间。

　　不过，相较于10月23日招商蛇口摘得的梨园镇6001地块，该地块的拿地成本更低，也就意味着开发商有更大的利润空间。

　　百亿级不限价地块上架

　　据了解，今年以来，北京接连推出几宗总价超百亿元的地块，因位置优越而备受市场关注。

　　今年6月份，北京首宗“住宅+产业+配套”组合供应用地成交，包含位于朝阳区酒仙桥街道、孙河乡前苇沟组团、中关村朝阳园北区的三宗地块，总建设用地面积为15.7万平方米，建筑控制规模约28.3万平方米。最终中建智地联合体以112亿元底价竞得，并于4个月后推出住宅项目，开盘后快速去化。

　　10月15日，北京市规划和自然资源委员会（以下简称“北京规自委”）又发布了一组合用地的预申请公告，该组合用地包含位于酒仙桥、十八里店、小红门的三宗地块，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平方米，起始价高达153亿元。

　　10月30日，丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块R2二类居住用地挂出预申请公告。该用地规模约6.37公顷，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价110.54亿元，预申请受理时间自2024年10月31日起至2024年11月29日。据了解，这是继上述地块之后，又一宗总价超百亿元的地块。

　　根据公告，该地块地处西二环、三环之间，周边地铁16号线、房山线双轨交汇，临近即将建成的丽泽城市航站楼，且位于丽泽金融商务区辐射范围内。

　　值得注意的是，本次《交易公告》中取消了地价上限，也不再设置销售指导价。这是3年多以来，北京出现的第一个未设置地价上限和销售指导价的地块。

　　张凯指出，该政策的调整体现出北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。不设置地价上限意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有助于提升市场的活力和透明度。土地资源将根据市场需求和供求关系来定价，使得土地价格更好地反映其市场价值。通过市场化的定价机制，可以更有效地配置土地资源，吸引更有开发运营能力的企业参与，进而提高土地使用效率和经济效益。

　　不再设置销售指导价，则意味着开发商将有更大的自由度去打造符合市场需求的高品质住宅产品，鼓励开发企业选取高品质土地进行高质量开发建设，有助于推进房地产市场供给侧改革，激发改善性住房需求，符合市场对“好房子”的期待，推动房地产市场高质量发展。

　　据北京规自委相关负责人介绍，该地块是“9·30新政”后北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。

　　年内第五轮供地清单公布

　　11月1日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2024年度第五轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及7宗地，土地面积约32公顷，建筑规模约78万平方米，上述项目将于2024年11月30日前供应。

　　北京市规自委相关负责人表示，为适应房地产市场的新变化，加大对区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求突出区域的土地供应，本轮次项目全部位于轨道交通站点1000米范围内，位于中心城区项目5宗，分别为朝阳区3宗，丰台区、石景山区各1宗；位于多点地区项目2宗，分别位于昌平及经济技术开发区。

　　记者注意到，其中包括朝阳区永安里旧城改造项目。据了解，该项目位于朝阳区建外街道，地处东三环内、长安街南侧，紧邻地铁1号线及规划17号线永安里站及建国门外大街，交通十分便利。同时位于第一使馆区和北京商务中心区附近，商业氛围浓厚，且周边有丰富的教育、医疗及商业配套资源。

　　在今年的第二轮拟供应商品住宅用地清单中，永安里旧城改造项目便已出现，但一直未能进入预申请环节及正式挂牌。根据目前公布的信息，该地块用地规模3.47公顷，规划地上建筑面积16.1万平方米，属于F1住宅混合公建用地。

　　优质地块接连推出的背后，10月份北京二手住房网签1.7万套、均价5.23万元/平方米，环比分别增长31%、2.4%。1.7万套的网签量创下近19个月新高。与此同时，新建商品住房网签4500套、均价5.6万元/平方米，环比分别增长50.1%、18.2%，4500套的网签量也是今年以来新房成交的新高。